關(guān)于《陸豐市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)審批管理實施細則（試行）》的政策解讀

　　一、制定背景

　　為貫徹落實《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（中發(fā)〔2018〕1號）、《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》（中發(fā)〔2019〕1號）、《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）、《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）、《汕尾市人民政府關(guān)于印發(fā)汕尾市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法（試行）的通知》（汕府〔2022〕2號）等文件要求，根據(jù)中央、省委關(guān)于農(nóng)村宅基地改革要求，按照市委市政府工作部署，進一步推進農(nóng)村宅基地管理制度改革，規(guī)范和加強農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)管理。出臺了《陸豐市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)審批管理實施細則（試行）》（以下簡稱《實施細則》）。

　　二、制定依據(jù)

　　1、《中華人民共和國土地管理法》

　　2、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　　3、《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）

　　4、《汕尾市人民政府關(guān)于印發(fā)汕尾市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法（試行）的通知》（汕府〔2021〕2號）

　　三、主要內(nèi)容

　　1、《實施細則》明確了實施原則

　　（1）農(nóng)村宅基地建房應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃、公路規(guī)劃、防災(zāi)減災(zāi)、歷史文化名鎮(zhèn)名村保護規(guī)劃以及傳統(tǒng)村落保護規(guī)劃等要求，嚴(yán)格遵循“先規(guī)劃、后審批”原則。合理安排宅基地用地，嚴(yán)格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占用永久基本農(nóng)田；涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

　?。?）嚴(yán)格落實“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

　　2、《實施細則》明確了宅基地面積建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）西南鎮(zhèn)、大安鎮(zhèn)、大安場、陂洋鎮(zhèn)、八萬鎮(zhèn)每戶宅基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)120平方米以下,宅基地每戶建筑面積480平方米以下；其他鎮(zhèn)（場、區(qū)）每戶宅基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)100平方米以下,宅基地每戶建筑面積400平方米以下；

　?。?）建筑層數(shù)4層以下；

　　（3）建筑高度14米以下。

　　上述“以下”含本數(shù)。

　　農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。

　　3、《實施細則》明確了各級主管部門管理職責(zé)

　　宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)管理工作的重心在基層，按照市級主導(dǎo)、鎮(zhèn)（場、區(qū)）主責(zé)、村級主體的管理機制分級落實。鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府承擔(dān)屬地責(zé)任；政府各相關(guān)部門負責(zé)行業(yè)管理，在職責(zé)范圍內(nèi)共同做好宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)的管理工作。

　　4、《實施細則》明確了宅基地申請資格條件和不予申請的情形

　　村民符合下列情形之一的,可以以戶為單位申請宅基地建房:

　　（1）因國家或集體建設(shè)、移民、災(zāi)毀等需要遷建、重建的;

　?。?）實施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造，需要調(diào)整拆遷的;

　?。?）現(xiàn)有宅基地面積尚未達到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴建的;

　?。?）已具備分戶條件且原有宅基地不能安置的，村民建房用地分戶條件以達到法定婚齡為準(zhǔn)，不以公安戶籍分戶作為分戶前置條件；

　?。?）外來人口落戶成為本集體經(jīng)濟組織成員，在本集體內(nèi)沒有宅基地，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織民主程序研究同意給予安排的；

　?。?）自愿退出宅基地，與本集體經(jīng)濟組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議，在退回原宅基地后戶內(nèi)沒有其他宅基地的；

　?。?）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準(zhǔn)：

　?。?）宅基地面積已達到本規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造的除外;

　?。?）申請新建住房，但拒絕與本集體經(jīng)濟組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議的;

　?。?）所申請的宅基地存在權(quán)屬爭議的；

　　（4）將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　?。?）以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準(zhǔn)后，不具備分戶條件或不合理分戶申請宅基地的;

　?。?）原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　?。?）有違法用地或者有違法住房建設(shè)行為未經(jīng)處理的；

　?。?）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　5、《實施細則》明確了宅基地申請和審批程序

　?。?）農(nóng)戶申請。符合宅基地申請資格條件的農(nóng)戶，以戶為單位向具有宅基地所有權(quán)的組級集體經(jīng)濟組織提出宅基地建房申請。

　　（2）組級審查。所在組級集體經(jīng)濟組織收到農(nóng)戶申請后，依據(jù)已批村莊規(guī)劃和農(nóng)戶申請依法召開成員（代表）會議討論、公示并提交村級集體經(jīng)濟組織或村民委員會審查。

　?。?）村級審查。村級集體經(jīng)濟組織或村民委員會受理用地申請后對材料進行審查并報鎮(zhèn)(場、區(qū))人民政府。

　?。?）鎮(zhèn)（場、區(qū)）審批。農(nóng)村宅基地和村民建房審批手續(xù)由鎮(zhèn)（場、區(qū)）審批。

　　6、《實施細則》明確了農(nóng)村住房建設(shè)和登記

　　《實施細則》還明確了施工放樣、臨時水電報裝、嚴(yán)格風(fēng)貌管控、安全施工、竣工驗收、確權(quán)發(fā)證、建立檔案管理制度等方面的內(nèi)容和要求。

　　四、適用范圍和實施時間

　　本細則自印發(fā)之日起30日后施行，適用于農(nóng)村宅基地和村民住房建設(shè)管理，有效期2年。此前與本細則相沖突的規(guī)范性文件，均以本細則為準(zhǔn)，法律、法規(guī)、規(guī)章和上級規(guī)范性文件另外規(guī)定的，依照其規(guī)定。

陸豐市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

2021年10月29日